Jak obliczyć całkowity koszt kredytu hipotecznego na 25 lat?

Całkowity koszt kredytu jest jak paragon za całą podróż, a rata jak pojedynczy bilet miesięczny. Rata mówi tylko, co płacisz co miesiąc. Całkowity koszt pokazuje, ile zapłacisz ponad pożyczony kapitał. Przy hipotece na 25 lat ta różnica bywa ogromna.

Dlatego pytanie "ile naprawdę będzie kosztował ten kredyt?" jest dużo lepsze niż pytanie "jaka będzie rata?".

Najczęstszy błąd polega jednak na mieszaniu trzech pojęć: całkowitego kosztu kredytu, całkowitej kwoty do zapłaty i kosztów samego zakupu nieruchomości. Warto to rozdzielić, bo inaczej łatwo porównać oferty błędnie.

Jak obliczyć całkowity koszt kredytu hipotecznego? Krótka odpowiedź

Najprostszy model wygląda tak:

Całkowity koszt kredytu = suma odsetek + prowizje + wymagane koszty dodatkowe

Z kolei:

Całkowita kwota do zapłaty = kwota kredytu + całkowity koszt kredytu

Przy hipotece trzeba też pamiętać, że koszty notarialne, sądowe i część kosztów zakupu nieruchomości są realnymi wydatkami, ale nie zawsze wchodzą do ustawowego całkowitego kosztu kredytu.

Co to oznacza dla Twoich pieniędzy?

Jeśli pomylisz koszt kredytu z kosztem całej transakcji, możesz źle ocenić, ile gotówki potrzebujesz na start i ile oddasz bankowi.

Rozdziel trzy koszyki:

• cena kredytu: odsetki, prowizje, wymagane dodatki,
• kwota do zapłaty bankowi: kapitał plus koszt kredytu,
• koszty zakupu: notariusz, PCC, sąd, wycena, przeprowadzka.

Dopiero wszystkie trzy koszyki pokazują pełny ciężar decyzji.

Trzy liczby, których nie wolno mieszać

1. Całkowity koszt kredytu hipotecznego

To koszty związane z umową kredytową, takie jak:

• odsetki,
• prowizje,
• koszty usług dodatkowych, zwłaszcza ubezpieczeń, jeśli są wymagane do uzyskania kredytu lub do uzyskania go na oferowanych warunkach.

2. Całkowita kwota do zapłaty

To kwota kredytu plus całkowity koszt kredytu. Ta liczba pokazuje, ile oddasz łącznie w związku z samym finansowaniem.

3. Koszty transakcji zakupu

To między innymi:

• notariusz,
• opłaty sądowe,
• PCC,
• wycena nieruchomości.

One są bardzo ważne dla Twojego budżetu, ale nie zawsze są elementem ustawowego całkowitego kosztu kredytu hipotecznego.

Podstawowy wzór

Jeśli znasz ratę równą, to odsetki policzysz tak:

Łączne odsetki = (rata × liczba rat) - kwota kredytu

Potem dodajesz koszty jednorazowe i wymagane koszty dodatkowe.

Przykład krok po kroku

Założenia:

• kwota kredytu: 400 000 zł,
• okres: 25 lat,
• oprocentowanie: 7,5%,
• prowizja: 1,5%, czyli 6 000 zł.

Krok 1. Policz ratę i odsetki

Przy tych parametrach rata równa wynosi około 2 956 zł.

Łączna kwota rat:

2 955,96 zł × 300 = 886 789,41 zł

Łączne odsetki:

886 789,41 zł - 400 000 zł = 486 789,41 zł

Krok 2. Dodaj prowizję

486 789,41 zł + 6 000 zł = 492 789,41 zł

To daje modelowy całkowity koszt kredytu na poziomie około 492 789 zł, jeśli patrzysz na odsetki i prowizję.

Krok 3. Policz całkowitą kwotę do zapłaty

400 000 zł + 492 789,41 zł = 892 789,41 zł

Co jeszcze może wejść do całkowitego kosztu kredytu?

W zależności od konstrukcji oferty również:

• wymagane ubezpieczenie nieruchomości,
• koszt polisy na życie, jeśli bez niej nie dostaniesz kredytu na tych warunkach,
• koszt prowadzenia rachunku, jeżeli jest niezbędny do uzyskania oferty.

Zawsze sprawdzaj, które z tych kosztów są rzeczywiście obowiązkowe, a które tylko poprawiają cenę.

Czego nie doliczać automatycznie do ustawowego kosztu kredytu?

Jak zmienia się koszt przy innych parametrach?

Poniżej ten sam kredyt 400 000 zł, ale w różnych wariantach oprocentowania i okresu:

Wniosek jest prosty:

• wyższe oprocentowanie mocno podnosi koszt,
• krótszy okres zwiększa ratę, ale może obniżyć sumę odsetek bardzo wyraźnie.

Czy koszt pomostowy liczyć do końcowego kosztu?

Trzeba uważać. Dodatkowy koszt związany z oczekiwaniem na wpis hipoteki do księgi wieczystej jest dziś szczególną kategorią. Co do zasady po dokonaniu wpisu powinien zostać zwrócony albo zaliczony na poczet spłaty zgodnie z umową. Nie traktuj go więc automatycznie jak trwałego kosztu 25-letniego kredytu.

Jak samodzielnie porównać dwie oferty?

• Weź tę samą kwotę kredytu i ten sam okres
• Policz łączne odsetki na podstawie raty
• Dodaj prowizję
• Dodaj tylko te koszty dodatkowe, które są wymagane
• Osobno przygotuj budżet na notariusza, sąd, PCC i wycenę

To najprostszy sposób, żeby nie porównywać gruszek z jabłkami.