Opłaty okołokredytowe, o których bank nie mówi głośno

Opłaty okołokredytowe są jak drobne pozycje na rachunku za remont. Każda osobno może wydawać się do udźwignięcia, ale razem potrafią zabrać kilka albo kilkanaście tysięcy złotych gotówki.

Przy hipotece wiele osób skupia się na racie, marży i RRSO, a dopiero przy finalizacji transakcji odkrywa, że poza wkładem własnym trzeba mieć jeszcze dodatkową gotówkę na szereg innych wydatków. Część z nich wynika z samej umowy kredytowej, część z zakupu nieruchomości, a część z formalności wpisu hipoteki.

To ważne rozróżnienie, bo nie wszystko, co płacisz przy zakupie mieszkania na kredyt, jest ustawowym "całkowitym kosztem kredytu". Dla Twojego portfela to jednak nadal realny wydatek.

Jakie są opłaty okołokredytowe? Krótka odpowiedź

Przy kredycie hipotecznym masz zwykle trzy koszyki kosztów:

1. koszty samego kredytu, jak odsetki, prowizja i wymagane ubezpieczenia,
2. koszty transakcji zakupu nieruchomości, jak notariusz, PCC i wpisy do księgi,
3. koszty techniczne procesu, jak wycena nieruchomości czy przejściowy koszt oczekiwania na wpis hipoteki.

W praktyce oznacza to, że poza wkładem własnym warto mieć dodatkową rezerwę na poziomie kilku procent ceny nieruchomości, a przy rynku wtórnym bez zwolnienia z PCC nawet więcej.

Co to oznacza dla Twoich pieniędzy?

Największe ryzyko polega na tym, że masz zdolność i wkład własny, ale brakuje gotówki na domknięcie transakcji.

Dlatego planuj osobno:

• wkład własny,
• koszty kredytu,
• koszty aktu i sądu,
• podatki,
• wycenę i dokumenty,
• rezerwę po zakupie.

Najpierw porządek pojęć

1. Całkowity koszt kredytu hipotecznegoSuma kosztów związanych z umową kredytu, m.in. odsetek, prowizji i wymaganych usług dodatkowych, liczona według zasad ustawowych.

To koszty związane z umową o kredyt hipoteczny, takie jak:

• odsetki,
• prowizje,
• marże i opłaty bankowe,
• koszty usług dodatkowych, na przykład ubezpieczeń, jeśli są niezbędne do uzyskania kredytu albo do uzyskania go na danych warunkach.

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym do tej kategorii nie zalicza się opłat notarialnych i sądowych ponoszonych przez konsumenta.

2. Całkowita kwota do zapłaty

To kwota kredytu plus całkowity koszt kredytu. Innymi słowy: ile łącznie oddasz w związku z samym finansowaniem.

3. Budżet transakcyjny

To wszystkie wydatki potrzebne, żeby w ogóle przeprowadzić zakup i uruchomić kredyt. Dla klienta są równie ważne jak rata, choć część z nich nie wchodzi do ustawowego kosztu kredytu.

Jakie koszty najczęściej pojawiają się przy hipotece?

Koszty związane bezpośrednio z kredytem

• prowizja za udzielenie kredytu,
• odsetki,
• wymagane ubezpieczenie nieruchomości,
• koszt produktów dodatkowych, jeśli bez nich oferta nie obowiązuje na danych warunkach,
• przejściowy dodatkowy koszt oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Warto pamiętać, że obecne przepisy przewidują zwrot albo zaliczenie na poczet spłaty dodatkowego kosztu związanego z oczekiwaniem na wpis hipoteki po dokonaniu wpisu, na warunkach określonych w umowie.

Koszty zakupu nieruchomości i formalności

• wycena nieruchomości,
• taksa notarialna i wypisy aktu,
• opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej,
• podatek PCC przy niektórych transakcjach na rynku wtórnym,
• ewentualne dodatkowe koszty dokumentów, pełnomocnictw i zaświadczeń.

Najczęściej pomijane pozycje

Wycena nieruchomości

Bank musi znać wartość zabezpieczenia, dlatego wycena jest bardzo częsta. Koszt zależy od rodzaju nieruchomości i banku. Dla mieszkania zwykle jest to kilkaset złotych, dla domu więcej.

Notariusz

Taksa notarialna, VAT od taksy oraz koszt wypisów potrafią być istotnym wydatkiem. Ich wysokość zależy od wartości nieruchomości i zakresu czynności. To nie jest drobny dodatek, tylko pozycja, którą trzeba wprost wpisać do budżetu.

Opłaty sądowe

Przy kredycie hipotecznym typowo dochodzi wpis hipoteki i często wpis prawa własności albo założenie księgi wieczystej. To nie są kwoty rujnujące, ale na finiszu transakcji mają znaczenie.

PCC na rynku wtórnym

Tu najłatwiej o koszt liczony już w tysiącach albo dziesiątkach tysięcy złotych. Co ważne, nie każdy kupujący dziś płaci PCC przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego. Funkcjonuje zwolnienie dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie lub dom na zasadach określonych w przepisach. Jeśli nie kwalifikujesz się do zwolnienia, PCC nadal może być jedną z największych pozycji poza wkładem własnym.

Produkty dodatkowe

Konto, karta, ubezpieczenie na życie albo pakiet usług mogą obniżać marżę, ale nadal kosztują. Klient często patrzy tylko na ratę, a nie liczy opłaty miesięcznej za konto przez kilka lat.

Przykładowy budżet dodatkowy przy mieszkaniu za 600 000 zł

Załóżmy zakup mieszkania z kredytem hipotecznym i 20% wkładu własnego. Sama wysokość poszczególnych opłat zależy od banku, miasta i rodzaju transakcji, ale taki szkic dobrze pokazuje skalę.

W praktyce oznacza to, że poza wkładem własnym warto mieć jeszcze osobną poduszkę na koszty transakcyjne i kredytowe. Bez tego bardzo łatwo dojść do momentu, w którym "zdolność jest", ale brakuje gotówki na domknięcie transakcji.

Które koszty są stałe, a które zmienne?

W miarę przewidywalne

• opłaty sądowe,
• część opłat notarialnych,
• PCC, jeśli nie korzystasz ze zwolnienia,
• koszt podstawowej wyceny.

Zależne od oferty

• prowizja,
• koszt produktów dodatkowych,
• warunki ubezpieczenia,
• tymczasowy koszt do wpisu hipoteki,
• koszt własnej lub bankowej polisy.

To właśnie ten drugi koszyk najczęściej daje pole do negocjacji albo porównania ofert.

Jak przygotować się finansowo?

• Oddziel wkład własny od budżetu na koszty dodatkowe.
• Poproś bank o rozpiskę kosztów wymaganych do uruchomienia kredytu.
• Zbierz osobno estymację kosztów notarialnych, sądowych i podatkowych.
• Sprawdź, czy przysługuje Ci zwolnienie z PCC.
• Nie wydawaj całej gotówki na wkład własny bez pozostawienia rezerwy.

Powiązane tematy: koszty notarialne przy zakupie mieszkania na kredyt, podatek PCC przy zakupie nieruchomości i ubezpieczenie pomostowe - czym jest i ile kosztuje.