Koszty notarialne przy zakupie mieszkania na kredyt

Koszty notarialne przy zakupie mieszkania na kredyt są jak rachunek w restauracji dla kilku osób: sama pozycja główna to nie wszystko, bo dochodzi obsługa, napoje i dodatki. U notariusza podobnie: obok taksy pojawia się VAT, wypisy, opłaty sądowe i czasem dodatkowy podatek od ustanowienia hipoteki.

Dlatego właśnie wiele osób zbyt wcześnie zakłada zbyt niski albo zbyt wysoki budżet. Bez rozbicia rachunku trudno ocenić, ile gotówki naprawdę trzeba mieć na dzień aktu.

Najważniejsze jest to, że internetowe kalkulatory często mieszają stawki maksymalne z realną praktyką dla lokali mieszkalnych i nie pokazują pełnego rozbicia.

Jakie są koszty notarialne przy zakupie mieszkania na kredyt? Krótka odpowiedź

Najczęściej płacisz za:

1. taksę notarialną,
2. VAT od taksy i wypisów,
3. wypisy aktu,
4. opłaty sądowe za wpis własności i hipoteki,
5. w praktyce często także 19 zł PCC od ustanowienia hipoteki.

Łącznie daje to zwykle kilka tysięcy złotych, ale dokładna kwota zależy od wartości nieruchomości, liczby aktów, liczby wypisów i tego, czy notariusz stosuje stawkę poniżej maksimum.

Z czego składa się rachunek u notariusza?

Taksa notarialnaTaksa notarialna to wynagrodzenie notariusza za czynność. Przepisy określają stawki maksymalne, a nie obowiązek pobrania maksimum.

To wynagrodzenie notariusza za czynność. Jej maksymalne stawki wynikają z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości.

VAT

Do taksy i wypisów doliczany jest 23% VAT.

Wypisy aktu

Im bardziej rozbudowany akt i im więcej egzemplarzy potrzeba dla stron, banku i sądu, tym wyższy koszt.

Opłaty sądowe

Najczęściej:

• 200 zł za wpis prawa własności,
• 200 zł za wpis hipoteki,
• czasem dodatkowe opłaty zależne od rodzaju sprawy, np. założenia księgi.

PCC od ustanowienia hipoteki

W praktyce przy hipotece zabezpieczającej kredyt mieszkaniowy często pojawia się 19 zł PCC od ustanowienia hipoteki. To nieduża pozycja, ale warto ją uwzględnić.

Co najczęściej jest źle liczone w internecie?

Najczęściej dwa elementy:

1. Mylenie stawek maksymalnych z typową praktyką dla mieszkań

Przy przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nie każda czynność jest liczona tak, jak w najbardziej ogólnej tabeli "od wartości".

2. Pomijanie osobnej czynności dotyczącej hipoteki

W praktyce końcowy koszt zależy od tego, czy:

• wszystko mieści się w jednym akcie,
• są dwie czynności,
• jak notariusz rozpisuje dokumenty i wypisy.

Dlatego najbezpieczniej brać od kancelarii pełną wycenę konkretnego aktu, a nie opierać się wyłącznie na kalkulatorze.

Jak myśleć o taksie notarialnej poprawnie?

Rozporządzenie określa maksymalne stawki, a nie sztywny cennik. To oznacza, że:

• notariusz może zastosować stawkę niższą,
• przy mieszkaniach i domach mieszkalnych w grę wchodzą szczególne zasady dla części czynności,
• przy większej wartości nieruchomości warto po prostu poprosić o konkretną wycenę przed aktem.

Ile to realnie może wyjść?

Nie ma jednej kwoty dla wszystkich, ale przy mieszkaniu kupowanym na kredyt bardzo często końcowy rachunek za:

• czynności notarialne,
• VAT,
• wypisy,
• opłaty sądowe

zamyka się w kilku tysiącach złotych. To nadal koszt, który trzeba mieć przygotowany w gotówce obok wkładu własnego i podatków.

Kto zwykle płaci koszty notarialne?

W praktyce najczęściej kupujący, ale dokładny podział kosztów zależy od rodzaju transakcji i ustaleń stron. Przy rynku pierwotnym albo bardziej złożonych umowach część zasad może wynikać z przepisów szczególnych i samej konstrukcji dokumentów.

Dlatego lepiej nie zakładać mechanicznie, że "zawsze wszystko płaci kupujący", tylko sprawdzić konkretną transakcję.

Jak zamówić dobrą wycenę u notariusza?

• cenę nieruchomości
• numer księgi wieczystej
• informację, czy zakup jest na kredyt
• czy potrzebny będzie wpis hipoteki
• dane stron
• informację, czy to rynek wtórny czy pierwotny

Na tej podstawie kancelaria zwykle przygotuje dużo bardziej wiarygodny kosztorys niż ogólny kalkulator.

Czego nie pomylić z kosztami notarialnymi?

Do rachunku całej transakcji trzeba doliczyć też osobno:

• PCC od zakupu na rynku wtórnym, jeśli nie ma zwolnienia,
• koszty bankowe,
• wycenę nieruchomości,
• ubezpieczenia,
• ewentualne opłaty administracyjne.

To właśnie dlatego akt notarialny jest tylko częścią kosztów wejścia w zakup mieszkania.

Co to oznacza dla Twoich pieniędzy?

Koszty notarialne nie są zwykle finansowane kredytem tak wygodnie jak sama cena mieszkania. To pieniądze, które trzeba mieć dostępne w odpowiednim momencie.

W praktyce warto traktować je jako osobną kopertę obok:

• wkładu własnego,
• podatku PCC, jeśli dotyczy,
• kosztów bankowych,
• rezerwy na przeprowadzkę albo remont.