Prowizja kredytowa finansowana w kredycie — ile to naprawdę kosztuje?

Finansowanie prowizji w kredycie jest jak dopisanie kosztu wakacji do wieloletniego rachunku. Dziś nie wyjmujesz pieniędzy z kieszeni, ale przez długi czas płacisz od tej kwoty dodatkowy koszt.

Brzmi wygodnie: nie wydajesz kilku tysięcy złotych na start, tylko rozkładasz koszt w racie. Problem polega na tym, że prowizja przestaje być wtedy jednorazową opłatą. Staje się częścią kapitału, od którego bank nalicza odsetki przez cały okres spłaty.

Co oznacza prowizja finansowana w kredycie? Krótka odpowiedź

Oznacza to, że bank:

1. dolicza prowizję do kwoty kredytu,
2. a następnie liczy odsetki także od tej prowizji.

Przykład:

• potrzebujesz 400 000 zł,
• prowizja wynosi 2%, czyli 8 000 zł,
• jeśli finansujesz ją w kredycie, saldo rośnie do 408 000 zł.

Od tych 8 000 zł bank nalicza odsetki tak samo jak od reszty zadłużenia.

Dla Twoich pieniędzy to oznacza prostą rzecz: prowizja finansowana w kredycie kosztuje więcej niż jej nominalna kwota, bo pracują na niej odsetki.

Ile to kosztuje na konkretnym przykładzie?

Załóżmy kredyt hipoteczny:

• kwota potrzebna na zakup: 400 000 zł,
• okres: 25 lat,
• oprocentowanie: 7,5%,
• prowizja: 2%.

Wariant A: prowizja płacona z góry

• płacisz 8 000 zł z własnych środków,
• kwota kredytu wynosi 400 000 zł,
• koszt prowizji to po prostu 8 000 zł.

Wariant B: prowizja finansowana w kredycie

• bank dolicza 8 000 zł do kapitału,
• od tej kwoty naliczają się odsetki przez cały okres,
• łączny koszt tej prowizji rośnie do około 17 736 zł.

Różnica jest duża: wygoda braku płatności na starcie kosztuje w takim układzie około 9 736 zł dodatkowych odsetek.

Jak zmienia się koszt przy różnych prowizjach?

Ten sam kredyt 400 000 zł, 25 lat, 7,5%:

Im dłuższy okres i wyższe oprocentowanie, tym droższa staje się taka decyzja.

Kiedy finansowanie prowizji może mieć sens?

Najczęściej w trzech sytuacjach:

1. Brakuje Ci płynności na start

Jeśli bez sfinansowania prowizji nie domkniesz transakcji albo stracisz zbyt dużo gotówki z poduszki bezpieczeństwa, taki ruch bywa praktycznym kompromisem.

2. Zakładasz krótki realny horyzont kredytu

Jeśli planujesz refinansowanie albo sprzedaż nieruchomości po 3-5 latach, koszt odsetek od prowizji nie zdąży urosnąć do poziomu widocznego w pełnym 25-letnim okresie.

3. Opłaca Ci się zachować gotówkę

Czasem bezpieczniej jest zachować rezerwę finansową niż wyczyścić konto tylko po to, żeby uniknąć finansowania prowizji. To jednak decyzja o płynności, a nie o minimalnym koszcie.

Na co jeszcze uważać?

Kwota kredytu może być wyższa niż kwota, którą dostajesz

To ważne zwłaszcza przy gotówkówkach. W umowie może pojawić się wyższa kwota kredytu niż wypłata netto, bo część środków idzie od razu na prowizję.

Sama prowizja nie mówi wszystkiego

Oferta z 0% prowizji i wyższym oprocentowaniem może być lepsza albo gorsza od oferty z prowizją. Trzeba porównać pełną kwotę do zapłaty.

RRSO zwykle to pokazuje, ale nie rozwiązuje wszystkiego

RRSO uwzględnia prowizję, także gdy jest finansowana. Nadal jednak warto samodzielnie policzyć, ile realnie kosztuje ta jedna decyzja.

Powiązane tematy znajdziesz też we wpisach jak porównywać oferty kredytów, gdy RRSO nie jest miarodajne i co to jest RRSO i dlaczego jest ważniejsze niż oprocentowanie.