Słownik pojęć kredytowych - 60 terminów, które musisz znać

Słownik kredytowy jest jak mapa po obcym mieście. Bez niej można dojść do celu, ale łatwo skręcić w złą stronę, gdy bank używa skrótów takich jak RRSO, LTV, DStI albo ESIS.

Oferty kredytowe są pełne pojęć, które dla banku brzmią zwyczajnie, a dla klienta często wyglądają jak osobny język. Dlatego przygotowałem praktyczny słownik 60 terminów, które najczęściej pojawiają się przy kredycie hipotecznym, gotówkowym, konsolidacyjnym i przy analizie zdolności.

Słownik pojęć kredytowych: krótka odpowiedź

Jeśli chcesz szybciej porównywać oferty i lepiej rozumieć umowę, zacznij od tych pojęć:

• RRSO, bo pokazuje szerszy koszt niż samo oprocentowanie,
• LTV, bo wpływa na wkład własny i warunki cenowe,
• marża, bo jest jednym z kluczowych składników kosztu hipoteki,
• BIK, bo wpływa na ocenę wiarygodności kredytowej,
• SEAI/ESIS lub formularz informacyjny, bo to od nich powinno zaczynać się porównanie ofert.

Poniżej znajdziesz pełny słownik z krótkimi i praktycznymi definicjami.

Co to oznacza dla Twoich pieniędzy?

Nie musisz znać wszystkich definicji na pamięć. Musisz rozumieć te, które wpływają na koszt, ryzyko i decyzję banku.

Najpierw opanuj:

• RRSO i całkowity koszt,
• LTV i wkład własny,
• marżę i oprocentowanie,
• BIK oraz historię spłat,
• formularz informacyjny.

Te pojęcia bezpośrednio przekładają się na to, ile zapłacisz i czy bank zaakceptuje wniosek.

Jak korzystać z tego słownika?

To nie jest słownik pisany pod ustawę, tylko pod decyzje, które realnie podejmujesz jako klient. Definicje są uproszczone tak, żeby:

• szybciej zrozumieć znaczenie pojęcia,
• wiedzieć, dlaczego termin ma znaczenie praktyczne,
• od razu połączyć go z decyzją o koszcie, zdolności albo ryzyku.

A

Annuitet Inaczej rata równa. Oznacza system spłaty, w którym miesięczna rata pozostaje zbliżona przez cały okres, choć na początku więcej w niej odsetek niż kapitału.

B

BIK Biuro Informacji Kredytowej. Gromadzi dane o kredytach, pożyczkach i historii ich spłaty, które przekazują m.in. banki, SKOK-i i część firm pożyczkowych.

BIG InfoMonitor Biuro informacji gospodarczej. Przechowuje informacje gospodarcze, w tym dane o zaległościach płatniczych oraz, zależnie od przypadku, także informacje pozytywne o terminowych płatnościach.

BMR Rozporządzenie UE dotyczące wskaźników referencyjnych. To ono reguluje m.in. zasady funkcjonowania takich benchmarków jak WIBOR czy WIRON.

C

Całkowita kwota do zapłaty Suma wszystkich pieniędzy, które oddasz kredytodawcy: kapitał plus wszystkie koszty przewidziane w umowie.

Całkowity koszt kredytu Koszt samego finansowania ponad pożyczony kapitał. Obejmuje odsetki, prowizje, obowiązkowe opłaty i część kosztów dodatkowych, jeśli są wymagane do uzyskania kredytu.

CEIDG Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej. Dla banku to jedno z podstawowych źródeł weryfikacji JDG.

Cross-selling Sprzedaż dodatkowych produktów, np. konta, karty albo ubezpieczenia, w zamian za lepsze warunki kredytu. Trzeba zawsze sprawdzić, czy realna oszczędność przewyższa koszt tych produktów.

D

Debet w koncie Limit odnawialny w rachunku. Nawet jeśli używasz go sporadycznie, bank może potraktować go jako aktywne obciążenie przy liczeniu zdolności.

Decyzja kredytowa Formalna odpowiedź banku na wniosek. Może być pozytywna, warunkowa albo negatywna i zwykle zależy nie tylko od zdolności, ale też od nieruchomości i dokumentów.

DTI Debt to Income. W praktyce jeden z ogólnych wskaźników relacji zadłużenia do dochodu.

DStI Debt Service to Income. Pokazuje, jaką część dochodu pochłaniają miesięczne raty i inne stałe zobowiązania.

Dyspozycja wypłaty Zlecenie uruchomienia środków z kredytu. Przy hipotece bywa składana jednorazowo albo dla kolejnych transz.

E

ESIS / SEAI Standardowy formularz informacyjny dotyczący kredytu hipotecznego. To od niego powinno zaczynać się porównanie dwóch hipotek, bo ujednolica najważniejsze parametry oferty.

F

Formularz informacyjny kredytu konsumenckiego Standaryzowany dokument przekazywany przed zawarciem umowy kredytu konsumenckiego. Ułatwia porównanie ofert gotówkowych i ratalnych.

Fundusz Wsparcia Kredytobiorców Mechanizm pomocy dla kredytobiorców w trudnej sytuacji. W praktyce może dawać czasowe wsparcie w spłacie rat po spełnieniu ustawowych warunków.

G

Gwarancja wkładu własnego Rozwiązanie, w którym część wymaganego wkładu własnego może zostać objęta gwarancją BGK. Nie oznacza braku kosztu kredytu, ale może pomóc wejść w finansowanie przy niższych oszczędnościach.

H

Harmonogram spłaty Plan pokazujący każdą ratę, jej termin i strukturę kapitałowo-odsetkową. To podstawowy dokument do kontroli kosztu i postępu spłaty.

Hipoteka Zabezpieczenie wierzytelności ustanowione na nieruchomości. Daje bankowi prawo dochodzenia roszczeń z tej nieruchomości, jeśli kredyt nie jest spłacany.

Hipoteka umowna Hipoteka ustanowiona za zgodą właściciela, najczęściej właśnie na rzecz banku udzielającego kredytu hipotecznego.

Historia kredytowa Zapis tego, jak spłacałeś wcześniejsze i obecne zobowiązania. Dobra historia zwykle pomaga, zła utrudnia uzyskanie finansowania.

I

Indeksacja Mechanizm, w którym saldo lub rata kredytu są przeliczane według określonego wskaźnika lub waluty. W Polsce pojęcie to najczęściej pojawia się w kontekście dawnych kredytów walutowych.

J

JDG Jednoosobowa działalność gospodarcza. Dla banku to dochód wymagający szerszej weryfikacji niż etat, zwłaszcza przy ryczałcie albo krótszym stażu działalności.

K

Karencja Czasowe odroczenie spłaty części kapitałowej albo całej raty, zależnie od produktu. Obniża ratę na pewien okres, ale zwykle podnosi łączny koszt.

Karta kredytowa Odnawialny limit kredytowy przypisany do karty. Ma znaczenie nie tylko jako produkt płatniczy, ale też jako element wpływający na zdolność i scoring.

KNF Komisja Nadzoru Finansowego. Nadzoruje rynek finansowy i publikuje ważne rekomendacje dla banków, np. dotyczące kredytów hipotecznych.

Konsolidacja Połączenie kilku zobowiązań w jeden nowy kredyt. Może obniżyć miesięczną ratę, ale nie zawsze obniża koszt całkowity.

KPiR Księga przychodów i rozchodów. Jedna z podstawowych form dokumentowania wyników JDG dla banku.

Koszty okołokredytowe Wydatki związane z kredytem, ale niebędące samą ratą. To np. wycena, notariusz, opłaty sądowe, ubezpieczenia czy PCC.

Kredyt konsumencki Kredyt udzielany konsumentowi na cele niezwiązane bezpośrednio z działalnością gospodarczą, podlegający zasadom ustawy o kredycie konsumenckim.

Kredyt hipoteczny Kredyt zabezpieczony hipoteką, zwykle przeznaczony na zakup, budowę, remont albo refinansowanie nieruchomości.

L

LTV Loan to Value, czyli relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Im wyższe LTV, tym zwykle większe ryzyko dla banku i gorsze warunki cenowe.

M

Marża banku Stały składnik oprocentowania kredytu, doliczany do wskaźnika referencyjnego albo do stopy bazowej. To jeden z najważniejszych elementów wpływających na koszt hipoteki.

N

Nadpłata Wpłata ponad wymaganą ratę. Może skrócić okres kredytu albo obniżyć ratę, w zależności od zasad banku i wyboru klienta.

O

Oprocentowanie nominalne Podstawowa stopa procentowa kredytu, bez pełnego uwzględnienia wszystkich dodatkowych kosztów. Nie należy go mylić z RRSO.

Oprocentowanie okresowo stałe Oprocentowanie ustalone na określony czas, np. 5 lat. Po tym okresie bank proponuje kolejny okres stały albo przejście na inny model zgodny z umową.

Oprocentowanie zmienne Oprocentowanie, które może się zmieniać w trakcie spłaty zgodnie z zasadami umowy. Dla klienta oznacza to ryzyko wzrostu lub spadku raty.

Operat szacunkowy Wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego. Dla banku to ważny dokument przy ocenie wartości zabezpieczenia.

P

PCC Podatek od czynności cywilnoprawnych. Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego najczęściej wynosi 2%, ale od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje zwolnienie dla wielu kupujących pierwsze mieszkanie lub dom.

Poduszka finansowa Rezerwa gotówki na nieprzewidziane sytuacje. Przy kredycie powinna chronić budżet przed utratą płynności, a nie być mylona z wkładem własnym.

POLSTR Wskaźnik referencyjny, który w aktualnej roadmapie reformy benchmarków w Polsce jest wskazywany jako docelowy indeks dla procesu odejścia od WIBOR/WIBID. To ważne rozróżnienie, bo nie należy już automatycznie zakładać, że jedynym następcą WIBOR ma być WIRON.

Promesa kredytowa Deklaracja banku, że po spełnieniu warunków jest gotów udzielić kredytu na określonych zasadach. Nie jest jeszcze ostatecznym uruchomieniem finansowania.

Prowizja Jednorazowa opłata za udzielenie kredytu albo wykonanie określonej czynności. Może być płacona z góry albo finansowana w kredycie.

R

Rata malejąca Rata, w której część kapitałowa jest stała, a część odsetkowa z czasem spada. Daje niższy koszt odsetek, ale wyższą ratę na początku.

Rata równa Rata o zbliżonej wysokości przez cały okres spłaty. Daje większą przewidywalność budżetu, ale zwykle wyższy łączny koszt odsetek niż rata malejąca.

Refinansowanie Przeniesienie kredytu do innego banku lub zawarcie nowego finansowania w celu spłaty starego na lepszych warunkach.

Restrukturyzacja Zmiana warunków spłaty już istniejącego kredytu, np. wydłużenie okresu, czasowe obniżenie raty albo inna przebudowa harmonogramu.

RRSORzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, czyli roczny wskaźnik kosztu kredytu uwzględniający nie tylko odsetki, ale też część obowiązkowych kosztów. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania. Najważniejszy wskaźnik do porównywania kosztu ofert, bo uwzględnia nie tylko odsetki, ale też część obowiązkowych kosztów dodatkowych.

Ryczałt ewidencjonowany Forma opodatkowania JDG oparta na przychodzie, a nie dochodzie. Dla banku bywa trudniejsza do oceny niż klasyczne rozliczenie na KPiR.

S

Scoring BIK Ocena punktowa bazująca na historii kredytowej. Pomaga instytucjom ocenić ryzyko, ale nie jest jedynym elementem decyzji kredytowej.

Sprzedaż łączona Sprzedaż kredytu razem z dodatkowymi produktami, np. rachunkiem, kartą albo ubezpieczeniem. Warto policzyć, czy pakiet realnie poprawia ofertę.

U

Ubezpieczenie nieruchomości Polisa chroniąca nieruchomość, zwykle obowiązkowa przy hipotece. Bank wymaga jej, bo zabezpieczona nieruchomość ma zachować wartość.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego Dodatkowy koszt lub zabezpieczenie stosowane przy wysokim LTV. Nie zawsze występuje pod dokładnie tą samą nazwą, ale ekonomicznie dotyczy sytuacji z niskim wkładem własnym.

Ubezpieczenie pomostowe Podwyższony koszt kredytu do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Po skutecznym wpisie bank powinien je rozliczyć zgodnie z przepisami i zasadami umowy.

W

Wakacje kredytowe Czasowe zawieszenie spłaty rat lub ich części. Mogą być ustawowe albo umowne i nie zawsze działają tak samo.

Wcześniejsza spłata Spłata części albo całości kredytu przed terminem przewidzianym w harmonogramie. W części produktów może oznaczać prawo do proporcjonalnego zwrotu części kosztów.

WIBOR Wskaźnik referencyjny stosowany w wielu istniejących umowach kredytowych. Na rynku funkcjonuje nadal, ale jest objęty procesem reformy benchmarków.

WIRON Rodzina wskaźników opartych na transakcjach overnight. Jest obecna na rynku, ale nie należy automatycznie zakładać, że każdy nowy kredyt albo każda przyszła konwersja będzie właśnie na WIRON.

Wkład własny Część ceny nieruchomości finansowana z własnych środków albo innych akceptowanych źródeł, np. darowizny. Wpływa na LTV, warunki cenowe i dostępność kredytu.

Z

Zdolność kredytowa Ocena banku, czy klient będzie w stanie spłacać kredyt w terminie. Wynika z dochodu, zobowiązań, kosztów utrzymania, historii kredytowej i parametrów samego produktu.

Co warto zapamiętać na start?

Jeśli chcesz pogłębić konkretne pojęcia, zacznij od wpisów Co to jest RRSO i dlaczego jest ważniejsze niż oprocentowanie?, Jak poprawić zdolność kredytową - 9 działań, które naprawdę działają i Jak obliczyć ratę kredytu hipotecznego?.