Raty równe czy malejące — co się bardziej opłaca? Porównanie z liczbami

Wybór między ratami równymi i malejącymi jest jak wybór między łagodnym podjazdem a stromszą trasą na początku. Pierwsza jest łatwiejsza do przejścia, druga może skrócić wysiłek i koszt całej drogi.

To jedna z pierwszych decyzji przy kredycie hipotecznym, a jednocześnie jedna z najczęściej upraszczanych przez banki i porównywarki. W praktyce wybór wpływa nie tylko na wysokość miesięcznej raty, ale też na zdolność kredytową, sumę odsetek i komfort budżetu domowego przez kolejne lata.

W tym artykule porównuję oba warianty na konkretnych liczbach i pokazuję, kiedy raty równe są rozsądniejszym wyborem, a kiedy lepiej postawić na raty malejące.

Raty równe czy malejące? Krótka odpowiedź

Jeśli zależy Ci na niższej racie na początku i większej przewidywalności budżetu, zwykle lepsze będą raty równe. Jeśli masz zapas zdolności kredytowej i chcesz zapłacić mniej odsetek w całym okresie, finansowo korzystniejsze są raty malejące.

Najprościej:

• raty równe = niższy próg wejścia i łatwiejsze planowanie,
• raty malejące = wyższa pierwsza rata, ale niższy łączny koszt kredytu.

Co to oznacza dla Twoich pieniędzy?

Raty malejące wygrywają kosztowo, ale wymagają większego zapasu na starcie. Raty równe zwykle łatwiej przejść w banku i w domowym budżecie.

Przed wyborem sprawdź:

• pierwszą ratę,
• łączną sumę odsetek,
• wpływ na zdolność,
• miesięczny margines bezpieczeństwa.

Najtańszy wariant nie jest najlepszy, jeśli od pierwszego miesiąca zabiera cały zapas gotówki.

Jak działają raty równe?

W systemie rat równych płacisz co miesiąc zbliżoną kwotę, o ile oprocentowanie się nie zmienia. To jednak nie oznacza, że w każdej racie spłacasz tyle samo kapitału.

Na początku:

• większą część raty stanowią odsetki,
• mniejszą część stanowi kapitał.

Z czasem proporcje się odwracają. To właśnie dlatego raty równe są wygodne budżetowo, ale z reguły droższe w całym okresie spłaty.

Jak działają raty malejące?

W ratach malejących część kapitałowa jest stała, a odsetki są naliczane od coraz niższego salda zadłużenia. Oznacza to, że:

• pierwsza rata jest najwyższa,
• każda kolejna rata stopniowo spada,
• łączna suma odsetek jest niższa niż przy ratach równych.

To rozwiązanie premiuje osoby, które mogą unieść wyższe obciążenie na starcie i wolą szybciej zmniejszać kapitał.

Porównanie rat równych i malejących na liczbach

Założenia:

• kwota kredytu: 400 000 zł,
• oprocentowanie: 7,5% rocznie,
• okres spłaty: 25 lat,
• liczba rat: 300 miesięcy.

Raty równe

Raty malejące

Najważniejsza różnica

Raty malejące wygrywają kosztowo, ale wymagają znacznie większego bufora budżetowego na początku.

Co bardziej się opłaca w praktyce?

Jeśli pytasz wyłącznie o matematykę, odpowiedź brzmi: raty malejące opłacają się bardziej. Zapłacisz mniej odsetek, bo szybciej redukujesz kapitał.

Jeśli jednak patrzysz szerzej na swoją sytuację, odpowiedź zależy od 3 rzeczy:

• zdolności kredytowej,
• stabilności dochodów,
• poziomu bezpieczeństwa budżetu domowego.

Osoba z wysokim dochodem i dużą nadwyżką miesięczną częściej skorzysta na ratach malejących. Osoba, która i tak działa blisko limitu zdolności, zwykle bezpieczniej przejdzie przez kredyt z ratami równymi.

Raty równe a zdolność kredytowa

To element, który często przesądza o wyborze. Banki przy ratach malejących patrzą na wyższą pierwszą ratę. To oznacza, że przy tej samej kwocie kredytu:

• raty równe mogą pozwolić uzyskać wyższą zdolność,
• raty malejące mogą obniżyć maksymalną dostępną kwotę finansowania.

Przykład:

• bank akceptuje maksymalne miesięczne obciążenie na poziomie 3 200 zł,
• rata równa 2 956 zł mieści się w limicie,
• pierwsza rata malejąca 3 833 zł przekracza limit.

W efekcie ten sam kredyt może być dostępny tylko w wariancie rat równych albo przy niższej kwocie w wariancie malejącym.

Kiedy warto wybrać raty równe?

Raty równe są zwykle dobrym wyborem, gdy:

• chcesz mieć stałą, przewidywalną ratę,
• zależy Ci na maksymalnej zdolności kredytowej,
• masz inne cele finansowe i nie chcesz zbyt mocno obciążać budżetu na początku,
• planujesz robić nadpłaty i chcesz zachować większą elastyczność miesiąc do miesiąca.

W praktyce raty równe wybiera większość kredytobiorców hipotecznych właśnie dlatego, że są łatwiejsze do udźwignięcia na starcie.

Kiedy warto wybrać raty malejące?

Raty malejące mają więcej sensu, gdy:

• masz stabilne i relatywnie wysokie dochody,
• nie działasz na granicy zdolności,
• chcesz minimalizować łączny koszt odsetek,
• zależy Ci na tym, aby rata z czasem naturalnie spadała.

To częstszy wybór u osób, które patrzą na kredyt jak na koszt do zoptymalizowania, a nie tylko comiesięczną ratę do „zmieszczenia” w budżecie.

Najczęstszy błąd przy porównaniu rat

Najczęstszy błąd polega na tym, że ktoś patrzy tylko na pierwszą ratę albo tylko na miesięczne obciążenie. To za mało.

Rozsądne porównanie powinno obejmować:

1. pierwszą ratę,
2. łączną sumę odsetek,
3. wpływ na zdolność kredytową,
4. to, czy w Twoim budżecie zostaje bezpieczny margines.

Jeśli chcesz najpierw dobrze zrozumieć sam mechanizm liczenia rat, zobacz też artykuł Jak obliczyć ratę kredytu hipotecznego?.

Jeśli chcesz porównać oba warianty dla własnej kwoty i okresu, skorzystaj z kalkulatora raty kredytu i zestaw wyniki także z naszym wpisem o nadpłacie kredytu hipotecznego.