DTI i DStI: wskaźniki zadłużenia, które decydują o Twoim kredycie

DTI i DStI są jak dwa różne pomiary domowego budżetu. Jeden mówi, jak duży masz cały plecak długu, a drugi pokazuje, ile miesięcznego dochodu zabierają raty. Brzmi podobnie, ale dla banku to nie jest to samo.

Te pojęcia regularnie pojawiają się przy analizie zdolności kredytowej, ale wiele osób nadal używa ich zamiennie. To błąd. Oba wskaźniki dotyczą zadłużenia, ale odpowiadają na dwa różne pytania i bank wykorzystuje je w trochę inny sposób.

Jeśli chcesz rozumieć, dlaczego jeden bank akceptuje Twoją ratę, a drugi twierdzi, że budżet jest zbyt napięty, to właśnie tutaj zwykle zaczyna się odpowiedź.

DTI i DStI: krótka odpowiedź

• DTI to szeroki wskaźnik relacji zadłużenia do dochodu.
• DStI pokazuje, jak duża część bieżącego dochodu idzie na miesięczne raty.
• W praktyce przy kredycie hipotecznym banki dużo mocniej opierają decyzję na DStI niż na samym DTI.
• Zgodnie z Rekomendacją S KNF bank powinien zwracać szczególną uwagę na sytuacje, gdy DStI przekracza 40% dla klientów o niższych dochodach i 50% dla pozostałych, ale nie jest to automatyczny, sztywny „ban" dla każdej sprawy.

Czym różni się DTI od DStI?

Najprościej:

• DTI patrzy szerzej na poziom zadłużenia względem dochodu,
• DStI patrzy na miesięczne obciążenie ratami.

To istotna różnica. Możesz mieć duży całkowity dług, ale nadal utrzymywać bezpieczny poziom miesięcznych rat. Możesz też mieć niższy łączny dług, ale przez wysokie raty mieć słabą bieżącą zdolność.

Te wskaźniki nie zastępują się nawzajem. W praktyce bank patrzy na cały zestaw: dochód, raty, limity, wkład własny, historię BIK i nieruchomość.

Jak obliczyć DTI?

Nie ma jednego identycznego wzoru stosowanego przez wszystkie banki. Najczęściej DTI jest rozumiane jako relacja całkowitego zadłużenia do dochodu rocznego.

Przykład poglądowy:

DTI = Łączne saldo zobowiązań / Roczny dochód

Jeśli:

• łączne zadłużenie wynosi 450 000 zł,
• roczny dochód gospodarstwa wynosi 120 000 zł,

to:

DTI = 450 000 / 120 000 = 3,75

czyli zadłużenie odpowiada 375% rocznego dochodu.

Jak obliczyć DStI?

To wskaźnik dużo bardziej praktyczny dla klienta:

DStI = Suma miesięcznych rat / Miesięczny dochód netto

Przykład:

• rata hipoteki: 2 800 zł,
• rata kredytu samochodowego: 450 zł,
• minimalna spłata karty: 300 zł,
• dochód netto: 8 000 zł.

Wtedy:

DStI = 3 550 / 8 000 = 44,4%

I właśnie taki wynik bank ocenia przy badaniu, czy budżet wytrzyma kolejną ratę.

Co bank wlicza do DStI?

Najczęściej:

• raty wszystkich kredytów i pożyczek,
• ratę nowego kredytu, o który wnioskujesz,
• minimalne spłaty kart kredytowych,
• limity w koncie,
• alimenty i stałe świadczenia,
• czasem leasingi i inne cykliczne zobowiązania.

To ważne, bo wiele osób patrzy tylko na „realne" raty, a bank dolicza również limity, z których nawet prawie nie korzystasz.

Przykład: masz dwie karty z łącznym limitem 20 000 zł, bank przyjmuje 5% limitu jako potencjalne miesięczne obciążenie, a do kalkulacji trafia 1 000 zł. Takie limity potrafią istotnie obniżyć zdolność kredytową.

Jak KNF podchodzi do DStI?

W aktualnej Rekomendacji S KNF bank powinien szczególnie uważać, gdy wskaźnik DStI przekracza:

• 40% dla klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń,
• 50% dla pozostałych klientów.

Co to oznacza dla Twoich pieniędzy?

Wysoki DStI oznacza, że rata zjada zbyt dużą część miesięcznego dochodu. To nie jest tylko problem banku, ale też Twojej codziennej odporności na podwyżki cen, chorobę czy spadek dochodu.

Najprostsza ochrona to obniżyć raty i limity zanim złożysz wniosek:

• zamknąć zbędne karty,
• spłacić małe zobowiązania,
• nie dokładać nowych rat,
• zwiększyć wkład własny, jeśli obniży nową ratę.

Jak DStI przekłada się na maksymalną ratę?

Załóżmy:

• dochód netto: 10 000 zł,
• dopuszczalne łączne obciążenie: 50%,
• obecne zobowiązania: 700 zł.

Wtedy:

10 000 zł × 50% = 5 000 zł
5 000 zł - 700 zł = 4 300 zł

Przy racie 4 300 zł:

• przy oprocentowaniu 7,5% i okresie 25 lat daje to około 581 874 zł,
• przy oprocentowaniu 10% i tym samym okresie około 473 203 zł.

I tu dochodzimy do praktycznej różnicy między prostym kalkulatorem online a realną decyzją banku: bank bada też odporność budżetu na wyższe oprocentowanie.

Jak obniżyć DStI przed złożeniem wniosku?

Najskuteczniejsze działania są zwykle bardzo konkretne:

• zamknij nieużywane karty kredytowe i limity
• spłać droższe lub mniejsze zobowiązania
• uporządkuj wspólne zobowiązania, które formalnie nadal na Tobie wiszą
• zwiększ wkład własny, jeśli to obniży ratę nowego kredytu
• złóż wniosek dopiero po ustabilizowaniu dochodu

To często daje większy efekt niż nerwowe szukanie „banku, który policzy lepiej".

Co najbardziej psuje DStI?

Najczęstszy błąd: mylenie zdolności z samą wysokością dochodu

Dochód jest ważny, ale bank nie patrzy wyłącznie na niego. Liczy się też:

• liczba osób w gospodarstwie,
• koszty utrzymania,
• rodzaj zatrudnienia,
• historia BIK,
• bufor bezpieczeństwa na wzrost stóp,
• istniejące limity i zobowiązania.

Dlatego dwie osoby z takim samym wynagrodzeniem mogą dostać bardzo różne decyzje.